Marchand de biens et assurances

Première partie : assurance de l’activité de revente en l’état

1. Selon une définition relativement étroite (retenue par la présente étude) le marchand de biens immobiliers est un commerçant dont l’activité consiste à acheter des bâtiments existants, en vue de les revendre, en l’état ou après l’accomplissement (par lui-même ou par des entreprises tierces) de travaux de rénovation (lourde ou légère) et l’achèvement desdits travaux. Selon cette définition, celui qui achète un terrain en vue d’y édifier des immeubles et conclut des ventes en l’état futur d’achèvement ou après achèvement n’est pas un marchand de biens (mais un promoteur). Il en va de même de celui qui achète un immeuble existant, se charge de le rénover, mais le vend avant achèvement des travaux (en concluant des ventes d’immeubles à rénover).

L’activité du marchand de biens, ainsi entendue, consiste en conséquence en des opérations d’achat d’immeubles en vue de leur revente soit en l’état, soit après achèvement de travaux de rénovation.

2. Le marchand de biens est-il soumis à des obligations d’assurance dans le cadre de son activité ? La réponse est négative, dans l’hypothèse où il n’opère que des reventes en l’état ; elle est positive, sous certaines conditions, lorsqu’il procède à des travaux de rénovation de l’immeuble destiné à la vente.

Nota : le présent article abordera exclusivement la question de l’assurance de l’activité de « revente en l’état ». La question de l’assurance de l’activité de revente après travaux de rénovation sera traitée dans l’article du mois de décembre.

3. Aucun texte ne fait obligation au marchand de biens, dont l’activité consiste en des achats d’immeubles en vue de leur revente en l’état, de contracter une assurance. Etant donné les risques que lui fait encourir pareille activité (A), la souscription d’une assurance (facultative) garantissant sa responsabilité civile professionnelle est toutefois recommandée, bien que les garanties offertes par les assureurs soient relativement étroites (B).
4. – Risques encourus du fait de l’activité de revente en l’état
5. Le marchand de biens qui revend en l’état est soumis au droit du contrat vente. Outre le risque de responsabilité civile qu’il encourt comme n’importe quel contractant qui commet une faute dans l’exécution de ses obligations contractuelles (2°), il s’expose à un risque de résolution ou de réfaction de la vente en cas de mise en œuvre des garanties spécifiques dont il est débiteur en sa qualité de vendeur (1°).

1°. – Risques de résolution et de réfaction de la vente

5. Le marchand de biens est débiteur d’un certain nombre de garanties (a), dont la mise en œuvre le contraint à rembourser à l’acquéreur tout ou partie du prix perçu (b).
6. – Les garanties dues par le marchand de biens
7. Garantie de délivrance conforme. L’article 1604 du Code civil met à la charge du marchand de biens, en sa qualité de vendeur, une obligation de délivrance de l’immeuble vendu, lequel doit être conforme aux stipulations contractuelles (C. civ., art. 1617).
8. Garantie des vices cachés. Au titre de l’article 1641 du Code civil, lequel stipule que «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus », le marchand de biens est tenu de la garantie des vices cachés qui affecteraient l’immeuble revendu en l’état. Il faut souligner qu’il ne peut s’exonérer de cette garantie en stipulant une clause de non-garantie dans le contrat de vente. L’article 1643 du Code civil n’autorise en effet pareille stipulation qu’au profit du vendeur qui ignorait l’existence des vices lors de la conclusion du contrat. Or une jurisprudence constante (V., par ex., Cass. com., 27 nov. 1991, n° 89-19.546. – Cass. com., 21 janv. 1992, n° 90-12.345 : CCC 1992, comm. 94, L. Leveneur. – Cass. 2^e civ., 30 mars 2000, n° 98-15.286 : D. 2000. IR 13. – Cass. com., 5 juill. 2023, n° 22-11.621 : RTD civ. 2023, p. 704, obs. J. Klein ; CCC nov. 2023, comm. 165, L. Leveneur) fait peser sur le vendeur professionnel et, partant, sur le marchand de biens, une présomption irréfragable de connaissance des vices de la chose vendue, ce qui lui interdit de se prévaloir d’une clause élusive ou limitative de la garantie des défauts cachés de l’immeuble qu’il vend (Cass. com., 17 déc. 1973, n° 72-11.017 : JCP 1975. II. 17912, note R. Savatier. – Cass. 3^e civ., 3 janv. 1984, n° 81-14.326).
9. Garantie d’éviction. Enfin, en application de l’article 1626 du Code civil, lequel énonce que « quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées », le marchand de biens est débiteur d’une garantie dite d’éviction.
10. – Mise en œuvre des garanties
11. Lorsque, en violation de son obligation de délivrance, le vendeur ne délivre pas l’immeuble ou délivre un immeuble non conforme aux stipulations contractuelles, l’acquéreur est en droit de mettre en œuvre la garantie due par le vendeur défaillant. Cette mise en œuvre permet à l’acquéreur d’exiger la résolution du contrat. L’article 1610 du Code civil, qui vise l’inexécution totale de l’obligation de délivrance, énonce en effet que « si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur». De même, l’article 1618, qui régit l’hypothèse d’une livraison (non conforme) d’un immeuble d’une « contenance plus grande que celle exprimée au contrat », permet à l’acquéreur, à son choix, « de fournir le supplément du prix, ou de se désister du contrat, si l’excédent est d’un vingtième au-dessus de la contenance déclarée ». Lorsque, toujours en violation de la garantie de conformité dont il est tenu, le marchand de biens délivre un immeuble d’une contenance moindre que celle qui a été convenue, l’acquéreur est en droit d’exiger « une diminution proportionnelle du prix » conformément à l’article 1617, alinéa 2 du Code civil.

L’anéantissement de la vente ou sa réfaction expose le marchand au risque de devoir restituer à l’acquéreur la totalité (dans l’hypothèse de la résolution ou du désistement) ou une fraction du prix qu’il a perçu.

10. Le marchand de biens s’expose à des risques identiques lorsque, découvrant un défaut de l’immeuble (non décelé au moment de la vente), l’acquéreur exige la mise en œuvre de la garantie des vices cachés. En énonçant que, en présence de vices cachés, « l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix», l’article 1644 du Code civil ouvre en effet à l’acquéreur la possibilité d’exercer, soit une action rédhibitoire, laquelle conduit à la résolution de la vente et contraint le marchand de biens à restituer la totalité du prix qu’il a perçu (Cass. 1^re civ., 25 mai 2016, n° 15-17.317 : D. 2017. 375, obs. M. Mekki ; RTD civ. 2016, p. 854, obs. H. Barbier; RTD com. 2016, p. 836, obs. B. Bouloc. – Cass. com., 19 mai 2021, n° 19-18.230), soit une action estimatoire, laquelle entraine une réfaction de la vente et oblige le cédant à rembourser une fraction du prix.
11. Enfin, la mise en œuvre de la garantie d’éviction expose pareillement le marchand de biens au risque de devoir restituer tout ou partie du prix qu’il a touché. Les articles 1629 et 1630 du Code civil, qui visent l’hypothèse d’une éviction totale de l’acquéreur (ce qui sera le cas, par exemple, lorsque le marchand de biens a vendu un immeuble dont il n’était pas propriétaire) permettent à l’acquéreur d’obtenir la restitution de l’intégralité des sommes qu’il a versées. Il en va de même, en cas d’éviction partielle, lorsque celle-ci est « de telle conséquence, relativement au tout, que l’acquéreur n’eût point acheté sans la partie dont il a été évincé», ce qui l’autorise à résilier la vente (C. civ., art. 1636). Si, en dépit de l’éviction partielle, l’acquéreur décide de conserver l’immeuble vendu, le marchand de biens demeure exposé au risque de devoir rembourser une partie du prix. L’article 1637 prévoit en effet que, « si, dans le cas de l’éviction d’une partie du fonds vendu, la vente n’est pas résiliée, la valeur de la partie dont l’acquéreur se trouve évincé lui est remboursée suivant l’estimation à l’époque de l’éviction, et non proportionnellement au prix total de la vente, soit que la chose vendue ait augmenté ou diminué de valeur ».

Exposé au risque d’une résolution ou d’une réfaction de la vente, le marchand de biens encourt également le risque de voir sa responsabilité engagée à l’occasion de son activité de revente en l’état.

2°. –  Risque de responsabilité

12. De nombreux textes ouvrent à l’acquéreur et, éventuellement, aux tiers victimes, des actions en réparation des dommages causés par un manquement du vendeur – et donc du marchand de biens – à ses obligations contractuelles. Ces actions, qui visent à engager la responsabilité civile du défendeur et la condamnation de celui-ci au paiement de dommages et intérêts sont de véritables actions en responsabilité. Elles se distinguent des actions en résolution ou réfaction de la vente, lesquelles apparaissent comme la simple mise en œuvre des garanties dues par le vendeur.
13. L’article 1611 du Code civil octroie ainsi une action en responsabilité à l’acquéreur victime d’un manquement à l’obligation de délivrance du bien vendu, en énonçant que « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu».
14. Les articles 1630, 4°, et 1639 du Code civil prévoient pareillement une condamnation du vendeur au versement de dommages et intérêts au profit de l’acheteur évincé.
15. De même, l’article 1645 du Code civil, prescrit la condamnation du « vendeur [qui] connaissait les vices de la chose» à « tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ». La doctrine majoritaire, comme la jurisprudence, estime que l’action en indemnisation intentée contre le vendeur professionnel (lequel est irréfragablement présumé connaitre les vices) sur le fondement de ce texte est une action en responsabilité permettant à l’acquéreur d’obtenir réparation des dommages causés au bien vendu, ainsi que la réparation des dommages matériels ou corporels causés par le bien vendu aux autres biens ou à la personne de l’acquéreur et/ou aux tiers (F. Leduc, « Assurance et garantie des vices cachés » : RDC mars 2023, p. 68. – D. Mainguy, Contrats spéciaux, Cours, 12e éd., 2020, Dalloz, p. 205, n° 192 – « mécanisme spécial de responsabilité contractuelle » – ; P. Puig, Contrats spéciaux, HyperCours, 8e éd., 2019, Dalloz, p. 440, n° 476 – « mécanisme de responsabilité civile » – ; O. Barret et P. Brun, Rep. civ. V° Vente : effets, n^os 631 et s. – Cass. com., 19 juin 2012, n° 11-13176 : Bull. civ. IV, n° 132 ; CCC 2012, n° 227, note L. Leveneur ; JCP G 2011, 1151, n° 15, obs. P. Grosser ; RDC 2013, 101, obs. J.-S. Borghetti. – Cass. 2^e civ., 7 juill. 2022, n^OS 21-10558 et 21-10560 : RDC mars 2023, p. 68, note F. Leduc. V. également, CA Pau, 27 sept. 2022, n° 20/01875 – CA Angers, 25 mai 2021, n° 17/02384).

Au risque de résolution ou de réfaction de la vente, s’ajoute, pour le marchand de biens, un risque de responsabilité non négligeable, dont il peut cependant, se décharger, au moins en partie, sur les épaules d’un assureur.

1. – Risque assuré
2. L’assurance que le marchand de biens est susceptible de souscrire pour garantir les risques auxquels l’expose son activité d’achat pour revendre des immeubles en l’état est une assurance facultative. Elle obéit au principe de la liberté contractuelle, de sorte que les parties sont libres, a priori, de déterminer les risques qu’elles entendent soumettre à l’assurance.

En pratique, l’on constate que, si les assureurs acceptent de prendre en charge, au moins partiellement, le risque de responsabilité civile (2°), ils prennent soin d’écarter de leur garantie les conséquences attachées à la réalisation des risques de résolution et de réfaction de la vente (1°).

1°. –  L’exclusion du champ de l’assurance des risques de résolution et de réfaction de la vente

17. Le risque pour le vendeur d’avoir à restituer tout ou partie du prix de vente, en cas d’éviction, de vice rédhibitoire ou d’absence de livraison (sur ce risque, cf. supra n°^s 5 à 11) est, sinon inassurable, du moins non garanti, en pratique, par les polices souscrites par les marchands de biens.

Plusieurs raisons expliquent que ce « risque » d’avoir à restituer tout ou partie du prix ne soit pas couvert par l’assurance. En premier lieu, on peut faire valoir que ce risque ne présente pas le caractère aléatoire qui subordonne son assurabilité. Le défaut de délivrance de l’immeuble, lequel entraîne la résolution de la vente, constitue une inexécution délibérée des obligations nées du contrat de vente privant d’aléa la réalisation du « sinistre » consistant en l’obligation de restituer le prix perçu. Cette inexécution délibérée est constitutive d’une faute dolosive dont l’article L. 113-1, alinéa 2, du Code des assurances interdit la couverture par l’assureur (V. par ex., Cass. 3^e civ. 3e, 7 oct. 2008 : RGDA 2008, p. 912 (1re esp.), note J. Kullmann ; Resp. civ. et assur. 2009, Étude 6, M. Asselain). Ensuite et surtout, l’assurance ne saurait être une source d’enrichissement pour l’assuré. L’article L. 121-1 du Code des assurances, texte d’ordre public, interdit ainsi à l’assureur de verser une indemnité qui excéderait le montant du sinistre souffert par l’assuré. En conséquence, pour ouvrir droit au versement d’une indemnité d’assurance, le sinistre doit avoir provoqué une perte pécuniaire pour l’assuré. Or, le « sinistre » consistant dans la résolution de la vente ne provoque aucun appauvrissement du marchand de biens. En effet, la résolution entraine la remise des parties dans l’état où elles se trouvaient avant la vente, de sorte la valeur du patrimoine du vendeur, dans lequel l’immeuble vendu fait retour en contrepartie de la restitution du prix, n’est pas amoindrie. De même, la réfaction de la vente, résultant d’une éviction partielle (C. civ., art. 1637) ou de la découverte de vices non rédhibitoires (C. civ., art. 1644) n’entraine pas de perte patrimoniale pour le vendeur. Celui-ci est certes contraint de restituer une fraction du prix, mais il conserve le reliquat, reliquat dont le montant est strictement équivalent à la valeur réelle de l’immeuble (vicié) qui est sorti de son patrimoine, de sorte que l’opération demeure « neutre » en valeur.

2°. –  La garantie du risque de responsabilité civile

18. En pratique, les polices souscrites par les marchands de biens dont l’activité consiste à acheter pour revendre en l’état se bornent à couvrir le risque de responsabilité civile encouru par celui-ci, ce qui exclut nécessairement du champ de l’assurance les éventuelles dettes de restitution de tout ou partie du prix, lesquelles ne sont pas assimilables aux dettes de réparation qu’engendre l’engagement d’une responsabilité civile. Les risques de responsabilité civile (tels que nous les avons identifiés supra n°^s 12 et s.) ne sont cependant que rarement couverts dans leur intégralité.

19. En raison de leur caractère insuffisamment aléatoire, le risque de responsabilité lié à un défaut de conformité de l’immeuble vendu aux stipulations contractuelles, de même que le risque d’une condamnation au paiement de dommages intérêts en raison de l’inexécution de l’obligation de délivrance (C. civ., art. 1611) sont en effet expressément écartés de la garantie de l’assureur au moyen de clauses d’exclusions (lesquelles doivent être « formelles et limitées, conformément aux exigences de l’article L. 113-1, alinéa 1, du Code des assurances). Comme le souligne un auteur, « la couverture de [ces risques] permettrait [à l’assuré] de se refuser délibérément à exécuter les prestations promises, aux frais de l’assurance, ce qui n’est pas concevable» (L. Mayaux, Traité de droit des assurances, T. 5, n°2171). La Cour de cassation a ainsi reconnu la validité de la clause « qui place hors du champ de la garantie « les dommages matériels ou immatériels résultant de l’inexécution des obligations de faire ou de délivrance de l’assuré » » (Cass. 2^e civ., 18 mars 2004, n° 03-10.062 : Bull. civ. II, n°129 ; Resp. civ. et assur., comm. 198, H. Groutel).
20. De fait, la majorité des polices d’assurance présentes sur le marché se borne à offrir la garantie du risque de responsabilité résultant de l’existence de vices cachés (C. civ., art. 1645), vices que le marchand de biens, en sa qualité de vendeur professionnel, est irréfragablement présumé connaitre (sur cette question, cf. supra n° 7). Encore faut-il souligner que les conséquences pécuniaires de la réalisation de ce risque ne sont généralement pas couvertes dans leur intégralité. Outre la stipulation de plafonds de garantie, limitant l’engagement de l’assureur à un montant expressément stipulé, les polices comprennent quasi-systématiquement une clause d’exclusion des dommages subis par l’immeuble du fait de la présence du vice et ne couvrent en conséquence que les dommages, causés par le vice de l’immeuble, aux autres biens ou à la personne de l’acquéreur, ainsi que les dommages matériels ou corporels causés aux tiers par ce même vice. Après avoir un temps invalidé ce type d’exclusion, au motif que, en violation des dispositions de l’article L. 113-1 du Code des assurances, pareille stipulation vidait la garantie de toute substance, la Cour de cassation en admet aujourd’hui la légalité (Cass. 1^re civ., 6 janv. 1993 : Resp. civ. et assur. 1993, comm. 104 et chron. 9, H. Groutel ; RGAT 1993, p. 357, note J. Bigot. – Cass. 1^re civ., 28 avr. 1993, n° 90-22.027 : Resp. civ. et assur. 1993, comm. 254 et chron. 24, H. Groutel. – Cass. 1^re civ., 13 févr. 2001: Resp. civ. et assur 2001, comm. 165 (1re esp.), H. Groutel. – Cass. 2^e civ., 13 janv. 2005 : Resp. civ. et assur. 2005, comm. 115, H. Groutel. – Cass. 2^e civ., 23 oct. 2014: RGDA 2014, p. 602, note A. Pélissier. – Cass. 2^e civ., 20 nov. 2014, n° 13-22.727 : RGDA 2015, p. 33, note A. Pélissier. Cass. 2^e civ., 10 déc. 2015, n° 14-18.508 : Resp. civ. et assur. 2016, comm. 91, H. Groutel. – Cass. 2^e civ., 19 nov. 2015, n° 14-18.009: Resp. civ. et assur. 2016, comm. 64, H. Groutel. – Cass. com. 16 juin 2021, n° 19-20.858 : RGDA août-sept. 2021, p. 39, note L. Mayaux). Cette jurisprudence doit être approuvée. L’exclusion des dommages subis par l’immeuble laisse dans le champ de la garantie tous les dommages que le vice de l’immeuble peut causer au tiers, ce qui reste substantiel. Ainsi, par exemple, en présence d’un vice de l’immeuble ayant provoqué l’effondrement du bâtiment, des blessures à l’acquéreur et des dommages aux immeubles voisins, certes l’assureur ne prendra pas en charge le coût des travaux de reconstruction de l’immeuble ; mais l’on ne saurait en inférer que la garantie est vidée de toute substance puisque l’assureur sera tenu de prendre en charge l’indemnisation des dommages corporels de l’acquéreur et matériels des voisins (ce qui peut être très conséquent).

Maud Asselain